Mantenimiento locativo: quién responde en un arriendo en Cali

Por el equipo Homli · Cali, Colombia · Actualizado el 20 sep 2026

El mantenimiento locativo es el cuidado de pisos, paredes, pintura, puertas y demás elementos fijos de una vivienda en arriendo. En Cali, cuando algo se daña, la pregunta más frecuente entre arrendatario y propietario es quién debe asumir el arreglo, y la respuesta general depende del tipo de daño y de lo que diga el contrato.

¿Qué es el mantenimiento locativo en un arriendo?

El mantenimiento locativo cubre el desgaste normal del uso diario de la vivienda: pintura que se opaca, bisagras que se aflojan, sellos que se resecan por el calor de Cali. Es distinto de una reparación estructural mayor, como una grieta en un muro de carga o una filtración por daño en la tubería principal.

Entender esta diferencia ayuda a saber, en términos generales, hacia quién apunta cada tipo de arreglo antes de asumir un costo o de exigirle algo a la otra parte.

¿Qué suele cubrir el arrendatario en el mantenimiento locativo?

En general, el arrendatario suele responder por el mantenimiento locativo derivado del uso diario y de daños menores: cambiar bombillas, ajustar una manija floja, limpiar filtros de rejillas o reparar algo que rompió por accidente durante su estadía.

• Desgaste por uso normal que se puede prevenir con cuidado diario.
• Daños causados directamente por el arrendatario o sus visitantes.
• Pequeños ajustes cosméticos como pintura de rayones o resanes menores.

¿Qué suele cubrir el propietario en el mantenimiento locativo?

El propietario, en términos generales, suele responder por el mantenimiento locativo relacionado con la estructura y las instalaciones fijas de la vivienda: tuberías principales, cableado eléctrico de fábrica, techos, impermeabilización y elementos que ya venían instalados antes de la entrega del inmueble.

También suele cubrir el deterioro natural por el paso del tiempo, no atribuible al uso del arrendatario, como una fachada que se agrieta por asentamiento de la construcción.

¿Por qué esta división no es una regla fija?

Esta forma de repartir el mantenimiento locativo es una guía general, no una norma exacta para cada caso. Cada contrato de arrendamiento en Cali puede definir condiciones distintas sobre quién paga qué, sobre todo en detalles como electrodomésticos incluidos, cortinas o acabados especiales.

Por eso, ante cualquier daño, lo más seguro es revisar primero el contrato firmado y, si hay dudas sobre la interpretación legal, consultar con el Ministerio del Trabajo o un asesor jurídico en temas de arrendamiento.

¿Cómo resolver un desacuerdo sobre mantenimiento locativo?

Cuando arrendatario y propietario no se ponen de acuerdo sobre quién asume un arreglo, seguir un proceso ordenado evita conflictos mayores:

1. Revisa el contrato de arrendamiento y busca la cláusula sobre reparaciones y mantenimiento.
2. Documenta el daño con fotos y fecha en que apareció.
3. Comunícalo por escrito a la otra parte, no solo de palabra.
4. Si el contrato no aclara el caso, consulta con un asesor legal antes de asumir el gasto.
5. Guarda las facturas de cualquier arreglo que hagas, por si hay que discutir el reembolso.

¿Qué pasa si el contrato no menciona el mantenimiento locativo?

Cuando un contrato de arrendamiento no detalla el mantenimiento locativo, lo habitual es guiarse por la práctica general (uso diario para el arrendatario, estructura para el propietario) y dejar constancia escrita del acuerdo al que se llegue.

Esto evita discusiones futuras si el inmueble cambia de administrador o si el arrendatario se muda y hay que revisar el estado de entrega frente al inicial.

Un inventario fotográfico al inicio y al final del arriendo, con fecha, es la prueba más simple para sustentar de qué lado quedó cada responsabilidad de mantenimiento locativo si surge un desacuerdo meses después.

Cuando dejarselo a un experto

Definir de quién es la responsabilidad legal de un arreglo no es tarea de un técnico, sino del contrato y, si hace falta, de un asesor jurídico. Pero una vez está claro quién debe pagarlo, ejecutar la reparación (resanes, pintura, ajustes de obra civil) sí necesita mano de obra calificada para que quede bien y no genere un nuevo reclamo entre arrendatario y propietario una vez entregado el inmueble.

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